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十年了!奥体旁居然又出新楼盘了?365体育入口

(来源:网站编辑 2022-09-21 13:58)
文章正文


01

8月的重庆楼市究竟有多惨淡?

据克而瑞统计,365体育入口8月重庆中心城区商品房成交约46.9万方,环比下降约40%,同比下降约65%。


图源克而瑞重庆

这不仅是今年最低,更是近30个月以来的新低。

如果同比过去几年的8月成交数据,则堪称“史上最低”。

与成交量下跌对应的是,8月成交均价环比下降了2.72%,同比下降了约7.44%。

虽然楼市不景气,但据我观察,主城仍然有一个“区域”的楼盘价格十分坚挺,这个“区域”就是核心区。

铭腾机构统计了8月重庆卖得最贵的10个项目,有7个都来自核心区,占比高达70%。


图源铭腾机构

我对比了一下7、8月主城各板块的房价发现,在房价上涨的板块中,涨幅最大的是磁器口、鸿恩寺、石马河这样的核心板块。

那么问题来了:

为什么在楼市行情往下走的大趋势下,核心区的新房价格依然能够如此坚挺?

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我认为核心区楼盘抗跌的原因主要有三个:

一是核心区的居住价值高。

住在核心区,家门口就有地铁或十几条公交线路;

所有的商圈距离都差不多,根本不用纠结下班后是去时代天街吃饭,还是去九街K歌撸串,你可以全都要;

孩子半夜发烧,你可以迅速赶到各大三甲医院门口……

城市的本质是一个庞大的人类协作系统,而城市核心区就是这个系统效率最高的地方。

核心区拥有的交通、商业、医疗等各种配套的完善程度、生活的便利性,是其他区域无法比拟的。

二是核心区有很大一群固定的客户群体。

与新区客户需要从外区导入不同,核心区本身就有很庞大的居住群体。

那些住惯了核心区的人,早已经享受惯了城市核心的繁华和便捷。在他们眼里,从出门到地铁站走路超过10分钟就是对生命的亵渎。

因此,随着城市界面和居住环境的老旧,自然而然就产生了一大批想要留在核心区的改善购房客户。

三是核心区供应少,新房稀缺。

核心区的土地供应有多稀缺?

2021年内环内的成交土地有28宗,建筑体量约238万方。

虽然去年核心区成交土地数量有所上升,供应体量也是近4年来最高,但却只占到主城供应总量的约13.5%。


因此,你能在核心区买到的新盘非常少。

价值高、需求多、供应少,是核心区房价坚挺的根本原因。

03

抗跌的房子,谁都想要。

但现实是,核心区的新房大多数都是高端的大平层,总价少则几百万、多则上千万,让普通改善购房者望而却步。

而普通改善群体能够得着的,不是十来年房龄的老房子,就是容积率高的新房。

我粗略统计了下,内环内核心区容积率在2.0以下的楼盘数量,一只手就能数得过来。

对于那些想要留在核心区的普通改善购房者来说,找到一个合适的改善楼盘真不是一件容易的事。

是换一个界面老旧、社区环境差的老破大?还是从一个旧的筒子楼搬到一个新的筒子楼?

你选哪个?

现在,你可以两个都不选。

最近,我发现一个地段核心、容积率低、环境还好的改善性楼盘即将面市。

这个楼盘的名字,叫万科星光都会。


项目意境图

万科星光都会位于九龙坡区大杨石板块,对于它的到来,九龙坡核心的普通改善已经等了很多年了。

2013年,万科首入九龙坡核心,带来了拥有完善社区商业配套的万科西九和万科西城两个大社区。

2019年,阔别6年的万科再次落子九龙坡核心,又带来了刷新区域城市界面的高颜值项目万科彩云湖。

每一个项目都深入人心,即使这么多年过去,在二手房市场中,它的价格始终都是排在区域的头排,定义了整个板块的价值。

现在,万科又重回故地,带来了万科星光都会这个全新作品。

这次,它专为普通改善而来。

04

万科星光都会几乎能满足核心区普通改善购房者的所有需求。

你想要的核心区居住价值,它有。

项目距离奥体中心直线距离只有约400米,几乎是主城各区的几何中心。

最关键的是,它还是一个双轨道盘。

项目紧邻环线和18号线(在建中),与奥体中心站和陈家坪站的直线距离分别只有约400米和约600米。


项目区位示意图

在主城,直线距离700米之内,有双站双轨配置的楼盘,除了万科星光都会,我能想到的就只有冉家坝的那个豪宅了。

不管是去时代天街玩密室逃脱,到万象城买最火色号的Dior口红,还是去山姆把刚空运过来的大龙虾搬回家,你都可以在半小时到达“战场”。

要看病,直线约1.6公里处有重医附一院,约3.5公里处有大坪医院,约5公里处还有西南医院、新桥医院,几乎重庆最好的三甲医院都能快速到达。

要健身,奥体中心就在旁边,你天天都可以去游泳、打球。


奥体中心(图源网络)

周边便利店、药房、小面馆、火锅店、烧烤店一应俱全,买烟、撸串、吃小面,你都只需要穿个拖鞋下个楼而已。

核心地段带来的是完善的配套资源和浓厚的生活氛围,难怪很多人打死都不愿意离开核心区。

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除了离不开的城市繁华,它还有改善购房者想要的低容积率。

万科星光都会的容积率只有约2.0,在核心区的楼盘中是比较低的。

2.0的容积率是什么概念?

之前大杨石板块那个卖得很火的“印系列”高端精装大平层楼盘,容积率是3.9。

2.0的容积率相当于在那个楼盘里面,再砍掉约一半的房子。

像万科星光都会这样的容积率,一般的开发商大概率会把它做成高层和洋房,高层用来走量,洋房用来溢价。

但重庆万科把它打造成了一个全是小高层的楼盘,居住属性更加纯粹的同时,也意味着更大的楼间距和景观视野。


项目意境图

这样的设计理念在万科彩云湖得到了业主的高度认可,万科深知对于九龙坡购房者来说,室外活动空间带来的良好居住体验非常重要,丝毫不亚于室内的户型设计。

06

当然,对居住环境的改善不是仅凭一个低容积率的数字就能实现的,它考验的是开发商对购房者需求的深入洞察。

那些想要改善环境的购房者居住的小区,大多城市界面老旧,小区配套设施不完善。

比如停车位少,很多时候只能停在马路两旁,还得天天抢车位。道路拥挤不说,还存在安全隐患。

又比如小区公共空间几乎没什么配套。

要大草坪放风筝?对不起,去公园吧!

要打球健身?对不起,去体育馆吧!

要阅读交流?对不起,去图书馆吧!

还比如户型已经过时,窄面宽长进深,客厅、厨房和卫生间得不到很好的采光。

那么,改善居住环境的房子应该长什么样?

万科星光都会给出了一个近乎完美的答案。

它把小区地势抬高,把车库放到了地面上。这样一来,车库成了采光车库,还减少了车流的噪音影响,增加了居住私密性。

在小区内部,项目将利用大中庭打造南山植物园联名社区,除了水景,更有种类丰富的植物,回家就如同走进一个小型植物园。

园区里还将专门打造露营区,在自家楼下,就能随时带孩子体验露营的乐趣。

一边是都市繁华,一边是自然野趣,这样的居住体验在核心区算是独一份。


项目意境图

万科星光都会带来的不仅是居住环境的改善,更是人文环境的优化。

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它的户型同样是为普通改善量身定制的。

项目即将推出的是建面约92-102平米的户型。


A户型装修建议图


B户型装修建议图

在设计上,A户型采用了流行的大面宽设计,每个房间都拥有很好的采光通风和景观视野。

让我印象深刻的是,它把餐客厅公共空间进化成了一个新型大方厅。

客厅的面宽被拉长到约5.8米,可以使原本的三房多出来一个x空间,可以打造成开放式书房、茶室,或孩子的独立游乐区,实现3房的配置,4房的功能。

相比那些把餐客厅放在一起的横厅设计,这种方厅把改善生活该有的景观视野和功能性拿捏得更加到位。

最重要的是,它还拥有普通改善购房者想要的超高性价比。

你能想到一个小高层的户型得房率竟然高达约97%?相当于价格直接打了8折。

让人更惊喜的是,它还是精装修的,买点家具家电就能入住了,连装修都省了。

在核心区,我几乎找不到性价比比它还高的楼盘了。

08

核心区的新房是稀缺的。

而一个既能满足普通购房者对容积率、小区环境、户型等全面改善的需求,还有如此高性价比的楼盘,更是稀缺中的稀缺。

听说万科星光都会一共就只有402套房子,意味着它留给改善购房者的机会也就只有这402个。

我相信,要在主城找400多个想在核心区安家的普通改善购房者是非常容易的。

僧多肉少,注定它一出道就会成为爆款。

据我所知,现在已经有不少住在九龙坡、沙坪坝等区域的购房者去了解过这个项目了。

如果你住惯了核心区不想离开,想要改善居住环境,但又高攀不起核心区那些豪宅,那么万科星光都会绝对是今年你最值得一看的楼盘。

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